Wie ein Angebotspreis wirklich entsteht

Warum Rechner an der Sache vorbeigehen

Ein Online-Rechner arbeitet mit Angebotspreisen aus Portalen, mit Durchschnittswerten je Postleitzahl und mit den wenigen Angaben, die Sie eingeben. Er weiß nicht, dass Ihr Bad 1978 gefliest wurde. Er weiß nicht, dass hinter dem Grundstück eine Zufahrt liegt. Er weiß nicht, dass die Straße im Sommer schön und im Winter schwer befahrbar ist.

Das Ergebnis ist eine Zahl mit hoher Streuung. Bei einem Einfamilienhaus liegen zwischen dem, was ein Rechner ausgibt, und dem, was am Ende beurkundet wird, in unserer Erfahrung regelmäßig deutlich mehr als zehn Prozent. Bei einem Objekt für 350.000 Euro sind das über 35.000 Euro – mehr, als jede Provisionsdiskussion je ausmacht.

Der eigentliche Zweck solcher Rechner ist selten die Bewertung. Er ist die Adresse. Deshalb finden Sie auf dieser Website keinen.

Die drei Verfahren, die tatsächlich zählen

Das Vergleichswertverfahren ist bei Wohnungen und typischen Einfamilienhäusern das führende. Grundlage sind Kaufpreise, die der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Beurkundungen sammelt – nicht Angebotspreise. Das ist der entscheidende Unterschied: Was jemand fordert, sagt nichts darüber, was gezahlt wurde.

Das Sachwertverfahren ermittelt, was es kostete, das Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert. Es kommt zum Einsatz, wenn es kaum Vergleichsobjekte gibt – etwa bei einem außergewöhnlichen Haus in einer sonst homogenen Straße.

Das Ertragswertverfahren gilt bei vermieteten und gewerblichen Objekten. Hier zählt nicht, wie das Haus wirkt, sondern welcher Reinertrag sich nachhaltig erzielen lässt. Ein hübsches Mehrfamilienhaus mit alten, günstigen Mietverträgen ist weniger wert als ein schlichteres mit marktgerechten Mieten.

Was den Preis in der Praxis am meisten bewegt

Nach unserer Erfahrung entscheiden vier Dinge über die Bandbreite: der Zustand von Heizung und Bad, die energetische Qualität, der Grundriss und die Mikrolage. Alles vier sind Punkte, die man nur sieht, wenn man vor Ort war.

Ein Beispiel aus Hattingen: Zwei nahezu gleich große Reihenhäuser in derselben Siedlung, gebaut im selben Jahr. Das eine mit Heizung von 2021, gedämmtem Dach und neuem Bad; das andere im Originalzustand. Der Unterschied liegt nicht bei fünf Prozent, sondern in einer Größenordnung, die den Käuferkreis komplett verändert – weil die Bank beim zweiten Objekt den Sanierungsbedarf mitfinanzieren muss.

Der teure Fehler: zu hoch starten

Ein zu hoher Startpreis fühlt sich sicher an – man kann ja heruntergehen. Praktisch passiert etwas anderes: In den ersten zwei bis drei Wochen sieht die relevante Zielgruppe das Objekt. Ist der Preis dann zu hoch, wird nicht verhandelt, sondern weitergeklickt. Danach folgen Preissenkungen, die jeder Interessent sehen kann, und daraus entsteht der Eindruck, mit dem Objekt sei etwas nicht in Ordnung.

Objekte, die mehrfach im Preis gesenkt wurden, erzielen am Ende regelmäßig weniger als vergleichbare Objekte, die von Anfang an richtig angesetzt waren. Der scheinbar vorsichtige Weg ist der teure.

Umgekehrt gilt: Ein Preis leicht unterhalb der eigenen Erwartung erzeugt mehrere Interessenten gleichzeitig – und mehrere Interessenten sind das Einzige, was einen Preis nach oben bewegt.

Wie wir vorgehen

Wir sehen die Immobilie an, ziehen die Vergleichsdaten des Gutachterausschusses für den betreffenden Bereich hinzu und legen Ihnen eine Bandbreite mit Begründung vor – nicht eine Zahl. Dazu sagen wir, welche Maßnahmen den Preis noch bewegen würden und welche sich nicht rechnen. Manchmal lautet das Ergebnis, jetzt nicht zu verkaufen. Das sagen wir dann auch.